10000528 
قانون پرداخت حق شارژ و هزینه‌های مشترك ساختمان

با تغییر سبك زندگی مردم و عوض شدن ظاهر شهرها ، خانه‌های نقلی و كوچك كوچه‌ها به یكباره قد كشیدند و عریض شدند تا جایی‌كه دیگر به جای خانه‌ها آپارتمان‌ها و برج‌ها در كوچه‌ها جا خوش كردند.
این میهمان ناخوانده به اسم «آپارتمان‌نشینی» كه سبك خاص زندگی را با خود به ارمغان آورد آنقدر صاعقه آسا شكل گرفت كه مردم فرصت نكردند در مورد چند و چون این نوع زندگی خاص و متمدن اطلاعات كسب كنند. نتیجه چنین اتفاقی آن شد كه فرهنگ آپارتمان‌نشینی بین مردم روند كند‌تری نسبت به رشد سكونت در آن داشته باشد كه گاه باعث اختلاف بین ساكنین و مدیران آپارتمان می‌شود.
ناگفته نماند که ممکن است شروط و قوانین آپارتمان‌نشینی به خاطر تفاهم شكل گرفته میان ساكنین یا براساس تأیید اعضای هیئت مدیره ساختمان تغییر پیدا كند. نمونه‌اش همین قرار دادن جاكفشی و گلدان در فضای پاگرد است كه اغلب ساكنین نسبت به این مسئله به شرطی كه مانع تردد بقیه نشود مشكلی ندارند. در بیشتر موارد كسانی كه ساكن مجتمع‌های چندین طبقه هستند مالك واقعی واحد نیستند و در واقع مستأجر هستند. سؤال مهم این است كه در این شرایط پرداخت هزینه شارژ برعهده كیست ؟ یا اینكه واحدی كه از مشاعات ساختمان استفاده نمی‌كند هم ملزم به پرداخت حق شارژ است؟ واحد مسكونی كه مدتی تخلیه بوده یا ساكن آن مسافرت بوده از پرداخت شارژ معاف است؟
حسین هاشمی نسب، وكیل پایه یك و كارشناس دادگستری در پاسخ به این سؤال‌ها می‌گوید :
قانون تملك آپارتمان‌ها در مورد اینكه پرداخت هزینه شارژ با مستأجر یا مالك است اظهارنظر صریحی نكرده است. اما با توجه به تبصره ماده 3 آئین‌نامه می‌توان چنین برداشت كرد كه اگر قراردادی بین مالك و مستأجر در مورد پرداخت هزینه شارژ ساختمان منعقد نشده باشد پرداخت این هزینه به عهده مستأجر و استفاده كننده از واحد استیجاری است.
گاهی پیش می‌آید كه اگرچه به موجب قرارداد خصوصی پرداخت هزینه‌های شارژ ساختمان به عهده مالك گذاشته شده است اما مالك از پرداخت آن امتناع می‌كند. در این شرایط مستأجر می‌تواند از محل مال‌الاجاره، هزینه‌های مربوطه را پرداخت كند. اما ضرورت و اهمیت این موضوع به حدی است كه قانونگذار در مواردی مالك و مستأجر را به صورت تضامنی مسئول پرداخت شارژ و هزینه مشترك ساختمان قلمداد كرده است. بنا بر نظر قانونگذار در صورتی كه پرداخت هزینه‌های مشترك ساختمان بر عهده مستأجر باشد ولی او از پرداخت چنین هزینه‌هایی امتناع كند، مدیر یا مدیران ساختمان می‌توانند برابر قوانین مربوطه اقدام نمایند.
نكته مهم اینكه اگر خواستید یك واحد آپارتمانی بخرید، بعد از اینكه از سابقه ثبتی ملك، پرداخت عوارض شهری و مالیات توسط مالك قبلی یقین حاصل كردید باید از تسویه حساب مالك قبلی با مدیر ساختمان در مورد هزینه‌های مشترك ساختمان نیز مطمئن شوید.
طبق ماده 12 قانون تملك آپارتمان‌ها قانونگذار دفاتر اسناد رسمی را موظف كرده است در هنگام تنظیم هر سند انتقال، اجاره، رهن و صلح گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های شارژ را كه به تأیید مدیر ساختمان رسیده از مالك مطالبه نماید. در بسیاری موارد مشكل پرداخت هزینه شارژ به این دلیل است كه مالك یا مستأجر با استناد به حضور نداشتن یا اقامت نكردن در واحد از پرداخت هزینه‌های شارژ سر باز می‌زند. در قانون برای چنین مشكلاتی راهكار قضایی درنظر گرفته شده است، حق شارژ و هزینه تعمیرات ساختمان به بودن یا نبودن افراد در خانه یا حتی به كم یا زیاد مصرف كردن انرژی ربطی ندارد. هیچ كس هم نمی‌تواند با مصوبه مجمع عمومی ساختمان یا اكثریت ساكنین مجتمع مسكونی مخالفت كرده و از پرداخت شارژ امتناع كند.
بر اساس ماده 4 قانون تملك آپارتمان‌ها مصوب اسفند 1343 پرداخت حق شارژ ساختمان به صورت ماهانه الزامی است خواه استفاده شود یا در صندوق آپارتمان ذخیره گردد.
اگر ساكن واحد مسكونی (مستأجر یا مالك) از پرداخت شارژ و هزینه‌های مشترك ساختمان خودداری كرد ابتدا هیئت مدیره ساختمان موظف است به صورت كتبی به خاطی درباره عدم پرداخت هزینه شارژ تذكر دهد. در صورت پرداخت نشدن مجدد حق شارژ، هیئت مدیره ساختمان می‌تواند با مراجعه به نزدیك‌ترین مجتمع قضایی محل سكونت اظهار‌نامه‌ای برای شخص خاطی ارسال كند و به او فرصت 10 روزه برای تسویه حساب با مدیر ساختمان بدهد.
در این زمینه قانونگذار این اطمینان را می‌دهد كه اگر برای بار دوم همین فرد از دادن شارژ امتناع كرد، مدیران ساختمان می‌توانند با مراجعه به اداره ثبت محل و به استناد اظهار نامه درخواست اجرائیه كنند. اگر در این مرحله هم شخص خاطی توجهی به اجرائیه ثبت نكرد مدیران ساختمان می‌توانند به استناد تبصره یك ماده 10 به دادگاه حقوقی قانون مراجعه و شكایتی علیه مالك یا مستأجر تسلیم دادگاه كنند.
دادگاه موظف است به اینگونه شكایات خارج از نوبت رسیدگی كند، حكم محكومیت فرد خاطی را در اولین فرصت رسیدگی صادركند، فرد را ملزم به تسویه حساب و جریمه دو برابر بدهی و گاهی محرومیت‌های قانونی مانند خدمات مشترك ازجمله شوفاژ، آب گرم، گاز و. . . محكوم نماید.
هاشمی نسب درباره مبنای هزینه‌های مشترك ساختمانی افزود: تعیین نحوه محاسبه هزینه‌های مشترك آپارتمان قبل از هر چیز به اراده و تصمیم اهالی همان ساختمان برمی‌گردد كه می‌توانند به هر نحوی آن را تعیین كنند.
اگر روش خاصی به این منظور تعیین نشده باشد سهم هر یك از مالكان یا استفاده‌كنندگان از هزینه‌های مشترك بردو پایه است:
اول اینكه آن قسمت كه ارتباط با مساحت زیربنای قسمت اختصاصی دارد مانند آب، گازوئیل، گاز، آسفالت پشت بام و... به نسبت مساحت واحد به مجموع مساحت قسمت‌های اختصاصی تمام ساختمان محاسبه می‌شود.
در دومین حالت سایر مخارجی كه ارتباطی به میزان مساحت زیربنا ندارد مانند هزینه‌های مربوط به سرایدار، نگهبان، متصدی آسانسور، هزینه نگهداری شوفاژ خانه و تأسیسات، تزئینات قسمت‌های مشترك ساختمان و نظافت محوطه به طور مساوی محاسبه می‌شود. در هر صورت هر یك از واحدها كه در مورد سهمیه یا میزان هزینه مربوط به سهم خود معترض باشد، می‌تواند به مدیر مراجعه و تقاضای رسیدگی كند و در صورت رد اعتراض یا ترتیب اثرندادن به اعتراض به دادگستری مراجعه كند.